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Fiscalité du LMNP


L'imposition se fait dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) avec le choix entre 2 régimes fiscaux :
     -  Régime forfaitaire (micro BIC) + recettes inférieures à 70 000 euros par an
Imposé sur 50% des loyers. 
      - Régime réel
Déduction des charges et amortissements du chiffre d'affaires

Le LMNP, au forfait ou au réel, n'est pas soumis au plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros.


Deux statuts se distinguent :

o    LMNP Censi-Bouvard 

La réduction d'impôt (2042C) est de 11% du montant de l'investissement dans la limite de 300 000 euros hors-taxes hors mobilier mais avec frais de notaire, en contrepartie d'un engagement de location de 9 ans. La réduction d'impôt est étalée sur 9 ans pour un montant maximum de 33.000EUR soit jusqu'à 3666.66 euros par an.

En complément, l'acheteur peut :
o    Récupérer la TVA à 20% sur le prix d'achat du bien immobilier 
o    Profiter du régime du micro BIC offrant l'abattement forfaitaire de 50% sur les loyers
o    Déduire de son chiffre d'affaires, les frais d'acquisition au même titre que les autres charges telles que :
?    Frais d'agence,
?    Frais de notaire, 
?    Primes d'assurances,
?    Intérêt d'emprunt,
?    Taxe foncière,
?    Charges de copropriété hors travaux.


 
o    LMNP amortissable 

Dans ce cas, le statut permet de se constituer des revenus complémentaires à déclarer dans la 2042 pro ou une rente défiscalisée grâce aux amortissements différés.

L'amortissement du bien immeuble s'effectue sur une durée variable par composant c'est-à-dire en fonction du gros oeuvre et du second oeuvre et ceci à concurrence de 85% de sa valeur et même si le prix du bien excède les 300 000 euros.

Les biens meubles s'amortissent sur une période de 5 à 7 ans.


Simulation Comparatif LMNP Régime réel et Micro BIC
Régime
Régime réel
Micro-BIC
Loyers 
18 000 EUR
18 000 EUR
Amortissement bien 300000 euros 85% sur 30 ans 
8 500 EUR
 
Assurances
1 500 EUR
 
Frais agence et notaires
4 500 EUR
 
Intérêt emprunt
2 000 EUR
 
Taxe foncière
1 000 EUR
 
Travaux 
1 000 EUR
 
Charges totales
18 500 EUR
9 000 EUR
Revenus imposables
-500 EUR
9 000 EUR
Impôts 35%
0 EUR
2 700 EUR


En cas de revente du bien avec plus-value, le calcul de la plus-value s'établit par la différence entre le prix d'achat du bien et le prix de revente